[EP.1] สิ่งที่นักลงทุนหลายรายไม่ยอมบอกคุณ.. เรื่องการลงทุนคอนโดในย่าน “ทองหล่อ”

[EP.1] สิ่งที่นักลงทุนหลายรายไม่ยอมบอกคุณ..เรื่อง “การ ลงทุน คอนโดทองหล่อ “

ในปัจจุบันนี้.. มีคนจำนวนไม่น้อย ที่เริ่มหันมาสนใจการลงทุนมากขึ้น อาทิเช่น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในหุ้น การลงทุนใน Cryptocurrency อย่าง Bitcoin และเหรียญต่างๆ ก็เป็นอีกทางที่คนรุ่นใหม่ชื่นชอบ โดยการลงทุนนั้นมีหลายวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไป บางรายลงทุนเพื่อสร้าง Capital Gain เป็นรายได้เสริมอีกทางเพื่อเป็น Passive Income ของเราได้

สำหรับวลียอดฮิตสำหรับการลงทุนคงหนีไม่พ้น “High risk, High return” หรือ “ยิ่งเสี่ยงมาก ผลตอบแทนยิ่งมาก” แต่สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ลงทุนสามารถบริหารความเสี่ยงได้หลายอย่าง เช่น การเลือกทำเล การเลือกรูปแบบห้องที่น่าสนใจ

ซึ่งหากเราได้ศึกษาปัจจัยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็จะสามารถบริหารความเสี่ยงได้  และวันนี้เราจึงอยากขอเปิดประเด็นที่น่าสนใจ เกี่ยวกับ สิ่งที่นักลงทุนหลายรายไม่ยอมบอกคุณ..เรื่อง “การ ลงทุน คอนโดทองหล่อ “

• พื้นฐานทำเลทองหล่อ (Fundamental of Thonglor)
• ปัจจัยด้านการเติบโต (Capital Gain)
• ปัจจัยด้านการเดินทาง (Transportation)
• ปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวก (Living facilities in area)
• ปัจจัยด้านอุปสงค์ (Demand)
• การเลือกรูปแบบห้องให้เหมาะกับผู้อยู่อาศัย (Appropriate Choices for Demand)
• ปัจจัยด้านอุปทาน (Supply)
• ปัจจัยด้านราคาในช่วงเศรษฐกิจหดตัว (Price)

 

เริ่มจากพื้นฐานของทำเลทองหล่อกันก่อนเลย

“ทองหล่อ” หรือ “สุขุมวิท 55” นับเป็นหนึ่งในทำเลที่มีมูลค่าสูงที่สุดระดับต้นของประเทศ อันเนื่องมาจากความสะดวกสบายด้านการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ของทำเล จนได้รับการขนานนามว่า เป็นย่านที่ดีที่สุดของ Hi-End Segment สำหรับการอยู่อาศัยของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ และเป็นที่ยอมรับว่าเป็น “Lifestyle Hub” ของจริงในกรุงเทพฯ กันเลยทีเดียว

 

ปัจจัยด้านการเติบโตของทำเลทองหล่อ (Capital Gain)

หากดูสถิติราคาประเมินที่ดินย่านทองหล่อในปี พ.ศ. 2539-2562 จะเห็นได้ชัดว่าราคาย่านทองหล่อนั้นมีแนวโน้มเติบโตที่ดี มีมูลค่าเพิ่มของทำเล (Capital Gain) สูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งมีปัจจัยหลักคือ (1) ทองหล่อมีโปรเจคใหม่ๆเกิดขึ้นเรื่อยๆทั้ง ห้างดังอย่าง Donki Mall, Community mall, ร้านอาหารชื่อดังจากต่างประเทศก็มักมองหาทำเลทองหล่อเป็นตัวเลือกแรกๆ และ (2) การเข้ามาอยู่อาศัยของชาวต่างชาติทั้งชาวญี่ปุ่น ชาวจีนชั้นดี ชาวยุโรป เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านนี้ได้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนกลุ่มนี้มากกว่าทำเลใดๆ

ลงทุน คอนโดทองหล่อ 

ด้านความเจริญของทำเลทองหล่อนั้น ถูกแบ่งเป็น 3 โซนด้วยกัน; ต้นซอยทองหล่อ, กลางซอยทองหล่อ, ท้ายซอยทองหล่อ ซึ่งจากกราฟด้านบนจะพบว่า โซนที่มีมูลค่าการเติบโตสูงที่สุดคือช่วง “ใจกลางทองหล่อ” เพราะเป็นโซนที่รายล้อมไปด้วย ห้างดังอย่าง Donki mall, Community mall ชื่อดังอย่าง J-Avenue, The Commons, 72 Courtyards หรือจะเป็นร้านอาหารชั้นนำสัญชาติไทยหรือต่างชาติ ร้านนั่งชิว คาเฟ่มากมาย ทำให้โซนนี้มีความเจริญสูงที่สุดของซอยทองหล่อนั้นเอง

อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวของทำเลทองหล่อนั้นก็คือ มีเครือโรงแรม SHANGRI-LA ซื้อที่ดินขนาด 658 ตารางวา ในมูลค่าราว 2.8 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งสูงเกือบ 7 เท่าของราคาประเมิน ถือเป็นสถิติใหม่ของราคาที่ดินในย่านนี้เลยก็ว่าได้ ซึ่งทางเครือโรงแรมคงมองเห็นศักยภาพของทำเลนี้เป็นอย่างดี

 

และล่าสุด ทำเลนี้ได้มีแผนการสร้างรถไฟฟ้า monorail สายสีเทา ที่จะเชื่อมต่อตั้งแต่โซนเลียบด่วนรามอินทรา-วัชรพล เข้ามาที่ ทองหล่อ และเชื่อมไปยัง ถนนพระราม 4 ยาวไปถึงย่านสาทร ซึ่งสถานีในทองหล่อจะมีด้วยกัน 2 สถานีคือ “สถานีทองหล่อ 10” และ “สถานีแจ่มจันทร์ (ทองหล่อ 20)” ซึ่งเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง จะทำให้ Capital Gain ในย่านนี้พุ่งกระฉูดอย่างแน่นอนและ จะตอบโจทย์กลุ่มชาวต่างชาติที่ชื่นชอบการใช้รถไฟฟ้าสาธารณะเป็นอย่างดี

ปัจจัยด้านการเดินทางของทำเลทองหล่อ (Transportation)

ทองหล่อ เป็นย่านกลางเมือง สามารถเดินทางได้หลากหลายรูปแบบทั้ง รถยนต์ รถไฟฟ้า โดยรถไฟฟ้า BTS (skyline) ที่ใกล้ที่สุดคือ BTS สถานีทองหล่อ และ MRT (subway) ที่ใกล้ที่สุดก็คือ MRT สุขุมวิท

และย่านทองหล่อคือสวรรค์ของผู้ใช้รถยนต์เพราะสามารถเดินทางทะลุจาก ถ.สุขุมวิท ไปยัง ถ.เพชรบุรี หรือ ถ.พระราม 4 ได้อย่างง่ายดาย สามารถทะลุไปยัง ย่านเอกมัย หรือ พร้อมพงษ์ ได้อย่างสะดวก แถมอยู่ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนหลักของ กทม.ทั้ง 3 เส้น คือ ทางด่วนฉลองรัช (จุดขึ้นแยกพระโขนง-แยกคลองตัน), ทางด่วนเฉลิมนคร (จุดขึ้นกล้วยน้ำไท-ท่าเรือ), ทางด่วนศรีรัช (จุดขึ้น-ลง เอกมัย-พระราม 9) หรือแม้แต่จะไปยังสนามบินสุวรรณภูมิก็สะดวกเพียงแค่ออกทางแยกคลองตันนั่นเอง

ปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวกของทำเลทองหล่อ (Living Factor)

“63% ของนักธุรกิจชาวญี่ปุ่น มองว่า ทองหล่อ-พร้อมพงษ์ คือทำเลที่เพียบพร้อมและน่าอยู่อาศัยที่สุดในประเทศไทย”

ด้านการอยู่อาศัยในทองหล่อ ต้องบอกเลยว่าที่นี่มีความเพียบพร้อม อุดมสมบูรณ์ไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทุกรูปแบบ ตั้งแต่อาหารการกินด้วยร้านอาหารทุกรูปแบบตั้งแต่ Local restaurant, Michelin Star & Guide Restaurant, Omakaze Chef Table หรือจะเป็น Sky Bar สุดหรู ร้านนั่งจิบสุดชิวไว้เวลาพบปะเพื่อนฝูง หรือคุยงานธุรกิจที่ร้านคาเฟ่ก็มีครบ มีทั้ง ห้างสรรพสินค้าและ Community mall ให้เดินเล่นพักผ่อนหรือช๊อปปิ้งซื้อของเข้าที่พัก หรือจะเป็นร้านสปา เสริมความงาม ช่วยให้รู้สึกผ่อนคลายในช่วงสุดสัปดาห์

อีกทั้งย่านนี้ยังเต็มไปด้วยโรงเรียนนานาชาติชั้นนำของประเทศมากมายและยังใกล้โรงพยาบาลเอกชนชั้นนำ อาทิเช่น รพ.สมิติเวช, รพ.กรุงเทพ, รพ.สุขุมวิท, รพ.บำรุงราษฎร์ เป็นต้น

ปัจจัยด้านอุปสงค์ (Demand)

หลายคนอาจยังไม่รู้จักย่านทองหล่ออย่างลึกซึ้ง ซึ่งเราจะมาไขข้อสงสัยในส่วนนี้ให้ โดยกลุ่มผู้อยู่อาศัยในทำเลนี้นั้นจะมีความหลงรักในสเน่ห์ความเป็นทองหล่อ และมีความละเอียดอ่อนในการเลือกที่พักอาศัยกว่าทำเลอื่น ซึ่งส่วนใหญ่จะเลือกจากความชื่นชอบมากกว่าความคุ้มค่า และเต็มเปี่ยมไปด้วยกำลังซื้อที่สูง โดยทางเราจะแบ่งเป็น 2 กลุ่ม;

(1) กลุ่มแรกคือชาวไทย โดยชาวไทยส่วนใหญ่ที่ชื่นชอบย่านทองหล่อนั้นคือ ชาวไทยที่ชื่นชอบการมีไลฟ์สไตล์

– มีตั้งแต่กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ชอบ กิน เที่ยว ดื่ม ในย่านนี้เป็นชีวิตจิตใจ เพราะที่นี่เต็มไปด้วย ร้านอาหารชื่อดัง ร้านนั่งเล่นสุดชิว คาเฟ่ชิคๆ

– อีกกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่คือ คนที่ทำงานในย่านนี้ ทั้งงานระดับผู้บริหารบริษัทชื่อดังย่าน CBD หรือจะเป็นแพทย์จากโรงพยาบาลชั้นนำในย่านนี้ด้วย

– หรือจะครอบคลุมไปถึงกลุ่มคนวัยเกษียณ ที่ชื่นชอบการมีไลฟ์สไตล์ใจกลางเมือง เข้าสังคมอยู่บ่อยๆ มี Community ทำกิจกรรมต่างๆเช่น เรียนวาดภาพ โยคะ ช่วยให้ผ่อนคลายจิตใจได้เป็นอย่างดี และย่านนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นสำหรับคนกลุ่มนี้รองรับไว้เป็นอย่างดี เช่น โรงพยาบาลเอกชนชั้นนำ Wellness Center ต่างๆ

(2) กลุ่มถัดมาคือ ชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยขนาดใหญ่ จนได้รับการขนานนามว่า ทองหล่อนั้นคือย่าน “Land of International Demand” ที่ดีที่สุดของเมืองไทยเลยทีเดียว ซึ่งคงเป็นเรื่องไม่ยาก เมื่อวันที่เปิดประเทศ จะมีชาวต่างชาติเข้ามาหาที่พักในย่านนี้อย่างมหาศาล

“36% ของชาวต่างชาติ ที่เช่าอาศัยอยู่ในย่านทองหล่อ หลงรักในตัวทำเลและเลือกซื้อเพื่อเก็บไว้อยู่ในช่วงชีวิตหลังเกษียณ”

โดยส่วนใหญ่คนกลุ่มนี้มักจะทำงานในย่านกลางเมืองและมีไลฟ์สไตล์ชอบความหรูหราของสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์จนเกิดเป็นความชื่นชอบและหลงรักจนต้องการย้ายมาอยู่ที่นี่เลย ฉะนั้นการเลือกลงทุนในที่พักอาศัยที่เป็น “Branded Residence & Serviced Residence” ก็จะช่วยให้ชาวต่างชาติมีแนวโน้มที่จะเลือกพักอาศัยมากกว่าที่อื่น

– กลุ่มครอบครัวชาวญี่ปุ่น; จริงๆแล้วในสมัยก่อน มีชาวญี่ปุ่นจำนวนมากได้เข้ามาตั้งถิ่นฐานในย่านทองหล่อ-พร้อมพงษ์ โดยเราจะเห็นว่าย่านนี้มีร้านอาหารญี่ปุ่นจำนวนมาก รวมไปถึง คลินิค ตลาด โรงเรียนของชาวญี่ปุ่นมากมายเกิดขึ้นในย่านนี้ ทำให้ทำเลนี้เป็นจุดที่รองรับความสะดวกสบายของชาวญี่ปุ่น และทำให้มีชาวญี่ปุ่นย้ายมาอยู่โซนนี้มากขึ้นเรื่อยๆ

– กลุ่ม Expats ผู้บริหารชาวต่างชาติ หรือกลุ่มคนต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย; โดยปกติแล้วทำเลยอดฮิตสำหรับการจัดหาที่พักให้ผู้บริหารกลุ่มนี้มักเป็น Lifestyle Hub ที่อยู่ใกล้แหล่งทำงาน ยกตัวอย่างเช่น Ginza ในประเทศญี่ปุ่น หรือ ย่านเมียงดงหรือกังนัมในประเทศเกาหลีใต้ ซึ่งทองหล่อก็เป็นตัวเลือกอันดับแรกๆที่กลุ่มบริษัทต่างชาติจะต้องหารหาให้แก่ผู้บริหาร Expats กลุ่มนี้

– กลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติ; กลุ่มผู้อาศัยลักษณะครอบครัวชาวต่างชาตินั้นมักเลือกทำเลทองหล่อเป็นที่พักอาศัย เนื่องจากย่านนี้ มีโรงเรียนนานาชาติชั้นนำของประเทศที่เต็มเปี่ยมไปด้วยคุณภาพมากมาย อีกทั้งยังมีโรงพยาบาลเอกชนที่รองรับลูกค้าชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งก็ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้รู้สึกอุ่นใจมากขึ้น

การเลือกรูปแบบห้องให้เหมาะสมกับผู้อยู่อาศัย (Appropriate Choices for Demand)

ความเหมาะสมในการเลือกลงทุนห้องในแต่ละรูปแบบคงต้องดูว่ากลุ่มผู้อยู่อาศัยนั้นคือใคร ซึ่งที่พักอาศัยในย่านทองหล่อนั้นมีค่อนข้างหลากหลาย แต่มีก็ข้อควรคำนึงบางประการ เช่น;

– กลุ่มชาวต่างชาติส่วนใหญ่และชาวไทยบางส่วนมีความต้องการให้ห้องพักมีอ่างอาบน้ำ (Bathtub) ในห้องพัก

– กลุ่มชาวไทยที่มีอายุจะคำนึงถึงวิวสวยจากห้องพักมากกว่ากลุ่มชาวต่างชาติและคนรุ่นใหม่

– กลุ่มชาวต่างชาติจะต้องการ Service Platform ที่มีคล้ายคลึงกับโรงแรมระดับ 3-5 ดาว เพราะจะมีฝ่าย Guest Relations คอยช่วยแนะนำการอยู่อาศัยในต่างประเทศได้ดี

– รวมถึงการมี Facility ส่วนกลางที่หลากหลายจะช่วยให้ชาวต่างชาติมีแนวโน้มเลือกได้มาก เนื่องจากเหตุผลที่ว่า เวลาคนที่อาศัยอยู่ต่างประเทศไกลบ้านเป็นเวลานาน มักจะเลือกใช้เวลาผ่อนคลายบนพื้นที่ส่วนกลางของที่พักอาศัยมากกว่าออกไปพักผ่อนข้างนอกและหากเจาะลึกลงในส่วนของห้องพักนั้น

– One Bedroom (ขนาด 30-45 ตรม.) เหมาะสำหรับกลุ่มนักธุรกิจหรือคนรุ่นใหม่ ที่มีจำนวนผู้พักอาศัย 1-2 คน มักเป็น Expats ชาวต่างชาติ นักธุรกิจรุ่นใหม่ หรือคนที่ทำงานในย่านนี้ เช่น บุคลากรทางการแพทย์ คนที่เปิดธุรกิจในย่านนี้

– Two & Three Bedroom (45-100 ตรม.) เหมาะสำหรับผู้พักอาศัยรูปแบบครอบครัว ซึ่งอาจรวมถึง Expats ผู้บริหารชาวต่างชาติ ที่พาครอบครัวมาอาศัยอยู่ที่ประเทศไทยด้วยนั่นเอง

– Penthouse Zone (60-300 ตรม.) กลุ่มลูกค้าห้องแบบนี้มีหน้าตาค่อนข้างชัดเจน นั่นคือผู้มีฐานะค่อนข้างดี อาจเป็นนักธุรกิจชาวไทย ชาวต่างชาติ กลุ่มฑูตประเทศต่างๆ ที่มีสถานฑูตตั้งอยู่ในย่านสุขุมวิท ซึ่งหากใครสามารถติดต่อหรือมี Connection ของคนกลุ่มนี้ ก็จะเป็นต้องเลือกที่ค่อนข้างดีมากๆเลยทีเดียว

– ห้องรูปแบบ Loft 2 ชั้น (45-70 ตรม.) มีกลุ่มคนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยที่ชื่นชอบการอยู่อาศัยแบบ 2 ชั้น เพราะให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านและมีข้อดีเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางที่น้อยลงอีกด้วย

ปัจจัยด้านอุปทาน (Supply) ในย่านทองหล่อ

ความแตกต่างระหว่างการเลือกซื้อลงทุนคอนโดในย่านทองหล่อและย่านอื่นๆในกรุงเทพฯ นั้นก็คือผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่มักเป็นผู้มีกำลังซื้อและเลือกที่พักอาศัยจากความชอบมากกว่าความคุ้มค่า กล่าวคือ “หากจะเลือกซื้อคอนโดใดสักแห่ง ควรคำนึงว่าผู้ที่จะมาเช่าจะรู้สึกชอบและเลือกอยู่ที่นั่นมากกว่าความคุ้มค่าด้านปัจจัยราคานั้นเอง”

ตามหลัก Common Sense แล้ว โครงการที่เป็น Mega Project บนพื้นที่ขนาดใหญ่ มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับส่วนกลางเยอะ น่าอยู่อาศัย ก็มักจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า โครงการ Single Project ตึกเดี่ยวทั่วไป และสิ่งที่ควรคำนึงคงหนีไม่พ้น Serviced by Branded Residence ที่เป็นจุดชื่นชอบของกลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาตินั้นเอง

ปัจจัยด้านราคาของคอนโดในทำเลทองหล่อ ( Price ลงทุน คอนโดทองหล่อ )

ลงทุน คอนโดทองหล่อ ราคาคอนโดใหม่ในย่านทองหล่อในปัจจุบันนั้น หากอยู่ในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจคงที่ปกติทั่วไป ไม่มีการปิดประเทศ การลงทุนคอนโดทองหล่อ จะมีราคาเฉลี่ยจะเริ่มต้นประมาณ 300,000-400,000 บาท/ตรม.

ซึ่งแน่นอนว่าช่วงนี้เป็นช่วงที่เศรษฐกิจหดตัว ขาดกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ทำให้เราสามารถเห็นการลงทุนคอนโดทองหล่อราคาเริ่มต้นประมาณ 250,000 บาท/ตรม. แต่หากเมื่อถึงวันที่เปิดประเทศ เศรษฐกิจกลับมาคึกคัก เราจะไม่มีทางเห็นราคาเฉลี่ยแบบนี้ได้อย่างแน่นอน ซึ่งถ้าหากเปรียบเทียบกับกราฟหุ้นหรือ Cryptocurrency นี่คือจุดที่เป็น Bottom Price หรือราคาถูกที่สุด หรือ “เสมือนว่าราคา Bitcoin (BTC) ไม่ถึง 1 ล้านบาทหรือ 30,000 Usd รอวันพุ่งทะยานกลับสู่ราคา 2 ล้านบาท หรือประมาณ 65,000 Usd ในเร็ววัน หากเป็นคุณแล้ว..จะไม่รีบช้อนไว้จริงๆหรอ คุณอาจจะเสียใจไปตลอด หากตกรถขบวนนี้ก็เป็นได้…”

เตรียมพบกับบทความ Ep.2 เร็วๆนี้ครับ

พบ 𝐏𝐀𝐑𝐊 𝐎𝐑𝐈𝐆𝐈𝐍 𝐓𝐇𝐎𝐍𝐆𝐋𝐎𝐑 | A Perfect Living Platform